住房抵押贷款（或按揭贷款）是帮助人们购买房屋的金融工具，具体可以分为多种类型，对应不同的法律结构和提供的服务。例如，有些住房抵押贷款最适合信用良好的个人，有些贷款则为农村地区的房屋提供较低利率。了解最常见的住房抵押贷款类型可以帮助您选择最适合自己的贷款。
住房抵押贷款的种类
最常见的住房抵押贷款类型是固定利率为15、20或30年的传统贷款。这类贷款由银行、信用合作社和专门的住房抵押贷款服务机构提供。当然，这只是一种可供选择的贷款，但并不一定最适合您。
想要深入了解如今还在使用的各类贷款的差异，您需要考虑以下信息：
传统住房抵押贷款
传统贷款是最常见的住房抵押贷款，贷款方一般会设立特定要求，包括：
- 借款人需要满足的最低信用评分
- 可接受的债务收入比
- 首付要求
多数情况下，信用评分为620或更高的个人可以获得传统贷款。此外，债务收入比（即负债金额与每月收入金额之比）需要为50%或更低。传统贷款通常还要求5%到20%的首付，不过部分贷款的首付要求可能会较低。
认识私人住房抵押贷款保险（PMI）
如果您的贷款首付比例低于20%，多数贷款方会要求您购买私人住房抵押贷款保险，以降低其向您提供贷款的风险。对您来说，这是一笔每月需要支付的额外费用。
传统贷款的好处
传统的住房抵押贷款机构最适合以下人群
- 有能力支付首付（首付比例至少3%，越高越好）
- 信用评分至少为620，债务收入比为低至中等。
常规与非常规贷款
传统住房抵押贷款又可以分为两类：常规和非常规贷款。
- 常规贷款：这意味着申请贷款的房产符合联邦住房金融局（FHFA）的标准，包括与债务、贷款规模和其他规则相关的各项标准。因此，房利美和房地美这两家政府资助的企业能够提供贷款。
- 非常规贷款：即贷款申请不符合FHFA的标准，一般是由于贷款规模超出允许规模。贷款将由其他贷款机构提供。
政府支持的住房抵押贷款
传统贷款可能会给借款人带来一些重大挑战，但其他贷款方案或许可以帮助您以更少的钱买到房产。美国政府提供了许多专门的贷款计划，可能帮助特定人群降低获得贷款资格的难度。最常见的政府支持贷款包括：
联邦住房管理局（FHA）贷款
FHA贷款是联邦住房管理局支持的贷款，联邦住房管理局并不直接提供贷款资金，而是为参与的贷款机构提供一种保险产品。您只需满足更少的贷款要求就可以获得FHA贷款。关键要求包括：
- 信用评分降至580
- 首付低至3.5%
- 更低的成交费用（closing costs）
如果您的首付比例高至10%，可能只需要500分的信用评分就能获得FHA贷款。
退伍军人事务部（VA）贷款
美国退伍军人事务部为美国军人的贷款方提供VA贷款担保。合资格的个人可以免除：
- 首付要求
- 购买住房抵押贷款保险的要求
- 最低信用评分要求
对于合资格的军人而言，VA贷款降低了他们获得住房抵押贷款的门槛。VA贷款的资格要求会计算个人作为美国现役军人、国民警卫队或预备役人员服役的时间。
美国农业部（USDA）贷款
USDA贷款也为低收入借款人提供了一种选项。这类贷款鼓励人们在农村地区投资房地产，但并不必然是非常偏远的农村地区。位于主要城市附近的许多社区可能就符合“农村地区”的定义。这类贷款提供的好处包括：
- 低收入要求
- 无最低信用评分要求
- 无首付要求
USDA贷款需要支付额外的担保费用，但可能有助于有一定偿贷能力的中低收入人群获得贷款。
其他住房抵押贷款相关术语
住房抵押贷款也常被描述为其他类别的贷款，比如最常见的与贷款利率结构相关的名称。在一笔住房抵押贷款中，利息支出的占比通常很高，因此，在申请贷款时务必仔细考虑利息费用的影响。
固定利率住房抵押贷款
固定利率住房抵押贷款即在整个贷款期限内适用一个不变的利率。这意味着，如果您首笔付款的适用利率是5%，那么整个贷款期间内的贷款利率都会维持在5%。固定利率贷款很常见，这类贷款有助于保持一致性。也就是说，您的住房抵押贷款的还款额在整个贷款期限保持不变。如果您现在有资格获得非常低的利率，并希望长期锁定低利率，那么，固定利率贷款可能是最好的选择。
浮动利率贷款
浮动利率贷款（又称为ARM贷款）的利率可以在贷款期限内进行调整，因此每月还款额会在贷款期间跟随利率发生变化。获批贷款一段时间后，利率可能会发生变化。根据具体的贷款结构，有些ARM贷款利率只会上涨，但也有些可能下降。这类贷款的初始利率往往非常低，更适合有计划在几年内再融资或出售房产的个人。浮动利率住房抵押贷款的利率可能很具有竞争力。
只付息住房抵押贷款
有些买家可能并不打算持续背负住房抵押贷款，因此希望尽可能降低月供。只付息住房抵押贷款就是为满足这种需求而生，借款人只需支付住房抵押贷款的利息即可。
对于多数住房抵押贷款，您每月还款都包括部分本金（贷款金额）和利息（贷款机构收取的费用）。而只付息贷款的借款人则只需要在一定年限内支付贷款的利息。利息支付期后，您将需要通过大额尾款（又称气球尾款）或者贷款再融资的方式来偿付本金。
巨额住房抵押贷款（Jumbo Mortgages）
如前所述，住房抵押贷款根据是否符合FHFA的要求可以分为常规或非常规两类。如果不符合FHFA的要求，您期望贷款的金额又超过所在地区的常规贷款限额，您就需要使用巨额住房抵押贷款。
巨额住房抵押贷款由于金额巨大和给贷款方带来额外风险，因此申请获批的难度更大。因此，您可能需要通过具备资格且愿意承担风险的贷款机构申请这类贷款。
如何根据个人理财需求选择最佳住房抵押贷款？
现在，您已经对市场中的大多数贷款类型有所了解，接下来，您可以参考下列步骤来选择最适合自己的贷款。
- 退伍军人事务部历史：如果您曾与退伍军人事务部合作并符合VA贷款的资格，您应该考虑VA贷款，因为这类贷款的要求最低，并由退伍军人事务部提供资金费用。
- 贷款金额：大多数人会购买总价在贷款限额内的房屋。否则，您需要向专业贷款机构申请非常规贷款或巨额贷款。
- 政府支持的住房抵押贷款：这类贷款对信用评分和首付的要求较低，不过通常需要购买住房抵押贷款保险，可能会增加借贷成本。
- 利率：如果当前的利率很低，固定利率贷款通常是理想的选择。对于短期贷款，浮动利率的住房抵押贷款可供考虑。
- 住房抵押贷款还款：选择贷款时，始终考虑住房抵押贷款的还款额——确保还款金额在预算范围内，否则，您可能需要考虑较低的利率或降低贷款金额（如果可能的话）。
- 首付：首付金额越高越好，较高的首付可以降低住房抵押贷款的金额和总体成本。
您是否对不同类型的住房抵押贷款感到不知所措？大可不必。当今大多数住房抵押贷款机构和服务公司都会为您提供建议，帮您评估可能有资格获得哪种贷款以及您必须满足哪些要求才能获得贷款。只要您选择一间能够提供任何这些贷款选择的住房抵押贷款机构，您就应当有望找到满足您大多数需求的贷款。
