住房抵押貸款（或按揭貸款）是説明人們購買房屋的金融工具，具體可以分為多種類型，對應不同的法律結構和提供的服務。 例如，有些住房抵押貸款最適合信用良好的個人，有些貸款則為農村地區的房屋提供較低利率。 瞭解最常見的住房抵押貸款類型可以幫助您選擇最適合自己的貸款。
住房抵押貸款的種類
最常見的住房抵押貸款類型是固定利率為15、20或30年的傳統貸款。 這類貸款由銀行、信用合作社和專門的住房抵押貸款服務機構提供。 當然，這隻是一種可供選擇的貸款，但並不一定最適合您。
想要深入瞭解如今還在使用的各類貸款的差異，您需要考慮以下資訊：
傳統住房抵押貸款
傳統貸款是最常見的住房抵押貸款，貸款方一般會設立特定要求，包括：
- 借款人需要滿足的最低信用評分
- 可接受的債務收入比
- 首付要求
多數情況下，信用評分為620或更高的個人可以獲得傳統貸款。 此外，債務收入比（即負債金額與每月收入金額之比）需要為50%或更低。 傳統貸款通常還要求5%到20%的首付，不過部分貸款的首付要求可能會較低。
認識私人住房抵押貸款保險（PMI）
如果您的貸款首付比例低於20%，多數貸款方會要求您購買私人住房抵押貸款保險，以降低其向您提供貸款的風險。 對您來說，這是一筆每月需要支付的額外費用。
傳統貸款的好處
傳統的住房抵押貸款機構最適合以下人群
- 有能力支付首付（首付比例至少3%，越高越好）
- 信用評分至少為620，債務收入比為低至中等。
常規與非常規貸款
傳統住房抵押貸款又可以分為兩類：常規和非常規貸款。
- 常規貸款：這意味著申請貸款的房產符合聯邦住房金融局（FHFA）的標準，包括與債務、貸款規模和其他規則相關的各項標準。 因此，房利美和房地美這兩家政府資助的企業能夠提供貸款。
- 非常規貸款：即貸款申請不符合FHFA的標準，一般是由於貸款規模超出允許規模。 貸款將由其他貸款機構提供。
政府支援的住房抵押貸款
傳統貸款可能會給借款人帶來一些重大挑戰，但其他貸款方案或許可以説明您以更少的錢買到房產。 美國政府提供了許多專門的貸款計劃，可能説明特定人群降低獲得貸款資格的難度。 最常見的政府支持貸款包括：
聯邦住房管理局（FHA）貸款
FHA貸款是聯邦住房管理局支援的貸款，聯邦住房管理局並不直接提供貸款資金，而是為參與的貸款機構提供一種保險產品。 您只需滿足更少的貸款要求就可以獲得FHA貸款。 關鍵要求包括：
- 信用評分降至580
- 首付低至3.5%
- 更低的成交費用（closing costs）
如果您的首付比例高至10%，可能只需要500分的信用評分就能獲得FHA貸款。
退伍軍人事務部（VA）貸款
美國退伍軍人事務部為美國軍人的貸款方提供VA貸款擔保。 合資格的個人可以免除：
- 首付要求
- 購買住房抵押貸款保險的要求
- 最低信用評分要求
對於合資格的軍人而言，VA貸款降低了他們獲得住房抵押貸款的門檻。 VA貸款的資格要求會計算個人作為美國現役軍人、國民警衛隊或預備役人員服役的時間。
美國農業部（USDA）貸款
USDA貸款也為低收入借款人提供了一種選項。 這類貸款鼓勵人們在農村地區投資房地產，但並不必然是非常偏遠的農村地區。 位於主要城市附近的許多社區可能就符合「農村地區」的定義。 這類貸款提供的好處包括：
- 低收入要求
- 無最低信用評分要求
- 無首付要求
USDA貸款需要支付額外的擔保費用，但可能有助於有一定償貸能力的中低收入人群獲得貸款。
其他住房抵押貸款相關術語
住房抵押貸款也常被描述為其他類別的貸款，比如最常見的與貸款利率結構相關的名稱。 在一筆住房抵押貸款中，利息支出的佔比通常很高，因此，在申請貸款時務必仔細考慮利息費用的影響。
固定利率住房抵押貸款
固定利率住房抵押貸款即在整個貸款期限內適用一個不變的利率。 這意味著，如果您首筆付款的適用利率是5%，那麼整個貸款期間內的貸款利率都會維持在5%。 固定利率貸款很常見，這類貸款有助於保持一致性。 也就是說，您的住房抵押貸款的還款額在整個貸款期限保持不變。 如果您現在有資格獲得非常低的利率，並希望長期鎖定低利率，那麼，固定利率貸款可能是最好的選擇。
浮動利率貸款
浮動利率貸款（又稱為ARM貸款）的利率可以在貸款期限內進行調整，因此每月還款額會在貸款期間跟隨利率發生變化。 獲批貸款一段時間后，利率可能會發生變化。 根據具體的貸款結構，有些ARM貸款利率只會上漲，但也有些可能下降。 這類貸款的初始利率往往非常低，更適合有計劃在幾年內再融資或出售房產的個人。 浮動利率住房抵押貸款的利率可能很具有競爭力。
只付息住房抵押貸款
有些買家可能並不打算持續背負住房抵押貸款，因此希望盡可能降低月供。 只付息住房抵押貸款就是為滿足這種需求而生，借款人只需支付住房抵押貸款的利息即可。
對於多數住房抵押貸款，您每月還款都包括部分本金（貸款金額）和利息（貸款機構收取的費用）。 而只付息貸款的借款人則只需要在一定年限內支付貸款的利息。 利息支付期后，您將需要通過大額尾款（又稱氣球尾款）或者貸款再融資的方式來償付本金。
巨額住房抵押貸款（Jumbo Mortgages）
如前所述，住房抵押貸款根據是否符合FHFA的要求可以分為常規或非常規兩類。 如果不符合FHFA的要求，您期望貸款的金額又超過所在地區的常規貸款限額，您就需要使用巨額住房抵押貸款。
巨額住房抵押貸款由於金額巨大和給貸款方帶來額外風險，因此申請獲批的難度更大。 因此，您可能需要通過具備資格且願意承擔風險的貸款機構申請這類貸款。
如何根據個人理財需求選擇最佳住房抵押貸款？
現在，您已經對市場中的大多數貸款類型有所瞭解，接下來，您可以參考下列步驟來選擇最適合自己的貸款。
- 退伍軍人事務部歷史：如果您曾與退伍軍人事務部合作並符合VA貸款的資格，您應該考慮VA貸款，因為這類貸款的要求最低，並由退伍軍人事務部提供資金費用。
- 貸款金額：大多數人會購買總價在貸款限額內的房屋。 否則，您需要向專業貸款機構申請非常規貸款或巨額貸款。
- 政府支援的住房抵押貸款：這類貸款對信用評分和首付的要求較低，不過通常需要購買住房抵押貸款保險，可能會增加借貸成本。
- 利率：如果當前的利率很低，固定利率貸款通常是理想的選擇。 對於短期貸款，浮動利率的住房抵押貸款可供考慮。
- 住房抵押貸款還款：選擇貸款時，始終考慮住房抵押貸款的還款額——確保還款金額在預算範圍內，否則，您可能需要考慮較低的利率或降低貸款金額（如果可能的話）。
- 首付：首付金額越高越好，較高的首付可以降低住房抵押貸款的金額和總體成本。
您是否對不同類型的住房抵押貸款感到不知所措？大可不必。 當今大多數住房抵押貸款機構和服務公司都會為您提供建議，幫您評估可能有資格獲得哪種貸款以及您必須滿足哪些要求才能獲得貸款。 只要您選擇一間能夠提供任何這些貸款選擇的住房抵押貸款機構，您就應當有望找到滿足您大多數需求的貸款。
